明确了！最高院判例：借名买房规避限购政策的，合同应认定为无效！1
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发表时间：2022-04-12
（一）关于一审法院是否超出诉讼请求审理的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，人民法院在审理执行异议之诉案件时，应当对案外人是否具有足以排除强制执行的民事权益进行审理和认定，该规定并不以当事人在诉讼中提出请求为限。徐某欣虽未请求确认其对案涉房屋享有所有权，一审法院就徐某欣是否享有足以排除强制执行的民事权益进行阐述，在判决书正文中对徐某欣享有案涉房屋所有权予以认定，但未在判决主文中裁判。故一审法院对徐某欣是否享有案涉房屋所有权进行的审理和认定，程序正当合法，不属于超出诉讼请求范围进行审理。（二）关于本案是否存在真实的借名买房关系的问题。首先，根据京政办发[2011]8号文件及徐某欣名下两套房产的房屋所有权证，在徐某欣以曾某外名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时，徐某欣确属于被限购的买房人，其再行购买房屋确有利用他人名义之可能。徐某欣妻子蒋某某与曾某外为同一公司股东，各占50%股份互不控股，说明二者关系直至买房期间较为融洽，徐某欣选择以曾某外名义购买房屋符合情理。其次，徐某欣本人支付了250万元购房款和公共维修基金、契税，其余购房款来源于徐某欣妻子与曾某外成立的安凯公司。结合《ChinaCommerce的股东名册》、招商银行《收款回单》和《企业银行票根》等证据，可以认定安凯公司收到的34751626.71元，来源于徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资款返还），与曾某外无关，故认定购房款系徐某欣夫妻支付相较于认定由曾某外支付，更具证据上的优势。结合一审期间曾某外声明案涉房屋所有权是徐某欣的与己无关以及《北京市商品房现房买卖合同》等文件中“曾某外”签名经鉴定均为徐某欣所写的事实，应当认定案涉房屋确系徐某欣所购。第三，徐某欣二审期间提交的入住缴费通知单及诸多发票等均有原件，结合天泰公司提供的《证据材料说明》，可以认定上述费用的真实付款人及案涉房屋实际占有使用人为徐某欣，徐某欣与曾某外就案涉房屋存在真实的“借名买房”关系。关于中集哈深公司主张《房产代持协议》不真实的问题，即使排除对该证据的采信，亦不影响通过上述证据和事实认定徐某欣系案涉房屋实际购买人的事实。故对中集哈深公司以《房产代持协议》系虚假证据为由否认徐某欣系案涉房屋真实购买人的主张不予支持。（三）关于徐某欣是否对借名购买的案涉房屋享有物权或物权期待权的问题。首先，不动产登记行为只能产生权利推定效力，登记行为本身并不产生物权。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，要以实际权利状况为依据认定事实。徐某欣与曾某外就案涉房屋存在借名买房关系，徐某欣也已证明其是案涉房屋实际出资人和占有人，故其主张案涉房屋物权归属于自己，法院应予支持或对真实权利主体予以审理认定。
其次，案涉房屋的代持行为不能导致物权丧失。双方通过借名买房的外在形式，将真实物权登记于借名人名下，是对物权的处分方式，当借名买房的物权归属发生争议时，真实权利人可直接向法院请求确认物权归属。购买案涉房屋虽违反了地方政府限购规定，但限购文件并非法律和行政法规的效力性强制性规定，借名买房合同应认定有效。现有法律无违反限购政策导致物权消灭的相关规定，亦无证据证明案涉房屋代持行为存在恶意转移财产、逃避债务的情形，故认定徐某欣不享有案涉房屋的物权，不符合上述司法解释的规定。一审判决认定徐某欣以案涉房屋享有物权期待权而非物权系适用法律不当，二审法院予以纠正，但认定徐某欣对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的裁判结果正确，应予以维持。
（四）关于中集哈深公司对登记在曾某外名下的案涉房屋是否享有信赖利益的问题。曾某外与中集哈深公司之间形成的是借款保证法律关系，保证责任属于信用担保。在该保证法律关系中未涉及案涉房屋，未体现对案涉房屋产生合理信赖。曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未办理不动产登记，网签合同尚未产生法律意义上的物权公示效力，中集哈深公司也未提供证据证明兴业银行基于曾某外名下的案涉房屋签订《最高额保证合同》。中集哈深公司申请法院查封，不是基于商事交易行为，也非基于信赖房屋登记在被执行人名下而作出商事交易行为、支付对价，无信赖利益可言。故对中集哈深公司主张其对案涉房屋享有信赖利益应依法执行的上诉请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174760元，由中集哈深公司负担。本院再审期间，中集哈深公司及徐某欣围绕再审请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。中集哈深公司提交两组新证据：1.《恢复执行申请书》、辽宁省沈阳市中级人民法院（以下简称沈阳中院）（2016）辽01执579号执行裁定书及协助执行通知书，证明中集哈深公司根据本院提审本案的裁定书向沈阳中院申请恢复执行，沈阳中院于2020年8月5日轮候查封案涉房产。徐某欣在本案提审且案涉房屋已被查封的情况下申请法院强制过户，具有转移案涉标的的故意，该过户不影响本案对徐某欣是否享有对抗执行民事权益的独立审查。2.《查封登记信息》，证明案涉房屋先后经过沈阳中院、福建省福州市中级人民法院、北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳区法院）查封或轮候查封，本案提审后沈阳中院又轮候查封案涉房屋，恢复到本案待执行状态，徐某欣在本案查封有效的情况下过户案涉房屋，不影响对徐某欣权益能否对抗执行的独立审查。徐某欣向本院提交三组新证据：1.物业服务费、供暖费、水费、电费刷卡记录及票据、车位费收据，证明徐某欣实际持续占有使用案涉房屋。2.朝阳区法院于2020年7月17日作出的（2019）京0105民初17453号民事判决书，证明法院生效判决已确认徐某欣与曾某外间代持房产合同关系合法有效，徐某欣系案涉房屋实际权利人，曾某外应配合办理案涉房屋的所有权变更登记手续。3.北京市规划和自然资源委员会于2020年8月26日出具的《不动产权证书》（京[2020]朝不动产权第0052XXX号），证明案涉房屋已变更登记至徐某欣名下，徐某欣为案涉房屋的实际权利人和物权登记公示的所有权人，案涉房屋因登记在曾某外名下而成为执行标的的事实基础已丧失。经质证，中集哈深公司、徐某欣对对方提供的证据的真实性、来源的合法性均无异议，对关联性均持异议。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性以及证据效力结合本院论理具体分析。本院另查明：徐某欣名下原有两套房屋，分别为：1.北京市海淀区海淀乡肖家河天秀花园xxx室，建筑面积175.99平方米，设计用途为住宅，房产登记日期为2007年9月3日；2.北京市崇文区国瑞城中区xxx室，建筑面积152.06平方米，设计用途为住宅，房产登记日期为2007年9月17日。在徐某欣主张其与曾某外签订《房产代持协议》以及其以曾某外名义签订《北京市商品房现房买卖合同》时，徐某欣名下已有两套住房。根据《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）第（十）条关于“对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房”的规定，徐某欣当时属于限购对象范围。2018年12月17日，朝阳区法院接收徐某欣与曾某外合同纠纷一案起诉相关材料，徐某欣以其与曾某外签订《房产代持协议》为由，诉称其为案涉房屋所有权人，请求判令曾某外配合办理房屋过户登记手续。该案审理期间，朝阳区法院依徐某欣申请于2019年4月16日查封案涉房屋。2020年7月17日，朝阳区法院作出（2019）京0105民初17453号民事判决书，其中查明：徐某欣提交的北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的档案材料查询结果显示，案涉房屋抵押已于2018年11月21日注销，（2016）辽01执579号司法查封已于2018年11月9日解除；徐某欣提交的存量房交易服务平台查询结果显示其申购朝阳区存量住宅的初步核验通过。故朝阳区法院认定徐某欣依据《房产代持协议》约定要求曾某外配合办理过户登记手续具有事实和法律依据，判决曾某外于判决生效之日起十日内配合徐某欣办理案涉房屋的所有权转移登记手续。判决生效后，朝阳区法院于2020年8月20日作出（2020）京0105执21643号执行裁定书，裁定：解除案涉房屋的查封；将曾某外名下的案涉房屋过户至徐某欣名下。该院并向北京市朝阳区不动产登记事务中心送交该执行裁定书及协助执行通知书，要求办理案涉房屋的解封及过户手续。同年8月26日，北京市规划和自然资源委员会出具京[2020]朝不动产权第0052XXX号《不动产权证书》，其中载明案涉房屋权利人为徐某欣。本院认为，本案再审阶段当事人争议的焦点问题为：（一）实体上，徐某欣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体包括：第一，徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系；第二，案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行；第三，案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行；第四，中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。（二）程序上，原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。
关于徐某欣与曾某外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐某欣依照与曾某外签订的《房产代持协议》，以曾某外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐某欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐某欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐某欣妻子蒋某某的股权收购款（投资返还款），作为徐某欣的购房款支付给星泰房地产公司，曾某外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下，原审法院认定剩余购房款亦由徐某欣实际支付，符合常理，并无不当。况且通过徐某欣提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐某欣实际占有使用了案涉房屋。据此，可以认定徐某欣在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某外之名进行买房并支付了购房款，徐某欣与曾某外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。关于案涉房屋过户前徐某欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行？2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐某欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾某外之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐某欣与曾某外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效，徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系，不能排除对案涉房屋的执行。徐某欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系也不能当然成为房屋所有权人。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”根据前述法律确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权的变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”但司法解释的该条规定系适用于利用虚假资料骗取登记、登记机关人员错误登记、非基于法律行为导致物权变动后未及时更正登记等情况下，已经过法定程序取得权利的真实权利人与登记簿记载不一致导致的登记错误等情形。本案徐某欣借用曾某外名义签订商品房买卖合同、办理相关手续，故意将案涉房屋登记在曾某外名下，不属于前述法律规定的登记错误情形。在借名买房并不违反公序良俗原则、不存在无效事由的情况下，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利系基于合同关系所产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力。这不但符合我国法律关于物权变动的实然规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。故仅依据借名买房协议，徐某欣并不能直接成为案涉房屋的所有权人，不享有排除执行的合法权益。原审判决认定徐某欣因借名买房关系对案涉房屋享有物权或所谓物权期待权而足以排除执行，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。关于案涉房屋过户至徐某欣名下后是否能够排除执行。徐某欣与曾某外之间的借名买房合同虽因规避国家限购政策、违背公序良俗而应认定为无效，但徐某欣在其后因消除了限购政策障碍并经相关行政机关确认符合申购朝阳区存量住宅条件，已经具备购房资格，从而消除了合同无效事由，案涉借名买房合同的效力得以补正。2018年底，徐某欣向朝阳区法院提起合同纠纷诉讼，以房屋代持关系为由请求办理过户登记手续。朝阳区法院于2020年7月17日作出生效判决，认定徐某欣申购朝阳区存量住宅的初步核验通过，符合购房政策，判令曾某外配合办理案涉房屋的所有权转移登记手续。后通过法院执行程序并经房屋登记机构确认，徐某欣于2020年8月26日取得案涉房屋的不动产权证书，成为房屋的所有权人。至此，在对曾某外的执行程序中，中集哈深公司主张继续执行已经归属于徐某欣的案涉房屋，已然不具有事实基础和法律依据，不应予以支持。在本案再审期间，中集哈深公司对朝阳区法院在沈阳中院轮候查封情况下实施执行行为以及案涉房屋过户登记提出异议，但因其不属于本案审理范围，中集哈深公司可另行依法主张权利。关于中集哈深公司对案涉房屋是否存在受法律保护的信赖利益。在中集哈深公司与案外人庆然公司的借款关系中，曾某外对庆然公司的借款提供连带保证。中集哈深公司依据法院生效判决要求曾某外承担保证责任时，申请法院查封了当时登记在曾某外名下的案涉房屋。保证担保属于人保，具有人身信赖性和责任财产可变性等特点，区别于物的担保中针对某一特定物而设立的担保。中集哈深公司作为保证债权人，在同曾某外签订《最高额保证合同》时，案涉房屋尚未登记在曾某外名下，中集哈深公司主张其系对案涉房屋产生特殊信赖才从事借贷交易，对案涉房屋存在应受法律保护的信赖利益而应予执行，缺乏理据，明显不能成立，原审判决不予支持其主张，并无不当。关于原审法院是否存在超诉请裁判的程序违法情形。案外人执行异议之诉中，人民法院认定案外人排除执行的主张是否成立，必然要对案外人是否享有相关民事权益、享有何种民事权益作出认定判断，这是裁决执行异议诉请是否成立的前提和基础。本案中，徐某欣在起诉时未提出确权的诉讼请求，原审判决在论理部分对徐某欣是否就案涉房屋享有实体权益进行论述，但并未在判决主文中作出确权判决，不存在超诉请裁判的程序违法情形。中集哈深公司的此项主张缺乏事实基础，本院不予支持。综上，徐某欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效，但其嗣后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。在本院裁定提审后出现的新事实，已经从根本上改变了案涉房屋的权属关系，中集哈深公司在对曾某外的执行程序中主张继续执行案涉已经属于徐某欣的房屋，缺乏理据，不应支持。原审判决适用法律虽有错误，但徐某欣已经取得案涉房屋的所有权，足以排除法院的执行。故此，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：维持辽宁省高级人民法院（2018）辽民终211号民事判决。
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