一、基本案情

原告李慧杰、王磊诉称：二原告系夫妻关系，原告李慧杰与被告李智杰系同胞姐妹，二被告系夫妻关系。大约在2009年，某某公司给原告夫妻分配了位于北京市房山区某某房屋一套，价格155259元。因当时无钱支付，原告向被告借款150000元用于购买上述房屋。交房后，因当时原告有地方居住，被告表示先由他们居住，待原告孩子大点再将房屋腾退给原告。现在原告孩子已成年，原告曾跟被告交涉多次，让被告腾退房屋，但二被告以种种理由拒绝搬出，影响了原告生活和居住权利，故诉至法院，请求法院判令被告限期腾退归我所有位于北京市房山区某某房屋。

被告李智杰、张强辩称：2003年5月，二原告曾向二被告借款1万元。2007年上半年，二原告找到二被告称单位有集资建房的名额让被告购买，1万元借款转为转让费，二被告表示同意。购房所有手续包括交纳房款及选房都是原告和被告一起去的，由原告签字，被告办理所有事宜。该房屋自2007年10月至今由被告装修并居住。当时，因原告必须腾退原有的两间平房才有资格购买涉案房屋，办理退房手续的5000元也是被告出的。现该房屋办理了所有权证并且通了地铁，目前房价上涨，原告私自毁约，属于不诚信行为，双方之间是借名买房纠纷，故请求驳回原告的诉讼请求。

二、法院查明

李慧杰与王磊系夫妻关系，李慧杰与李智杰系同胞姐妹，李智杰与张强系夫妻关系。

2007年10月，王磊与某某公司签订认购合同，约定王磊购买某某房屋，房价款155259元。二原告与二被告共同办理的购房手续。2007年10月19日房屋交付后，由李智杰、张强进行装修并使用至今。2017年3月2日，涉案房屋办理了不动产权登记，权利人登记为李慧杰。2018年6月9日，李慧杰、王磊找到李智杰、张强，要求要回房屋并称给李智杰、张强30万元补偿，双方未能达成一致。

李智杰、张强主张双方之间系借名买房，王磊获得购房资格后，向其转让了购房指标，并就此提供了2007年的缴款通知书、入住通知书、收楼须知、房款发票、维修基金印花税收据等材料原件。李慧杰、王磊不认可双方系借名买房关系，解释称因买房向被告借款15万元，故将相关票据交给被告。对于李智杰、张强持有的腾空原住房协议、押金收据，李慧杰、王磊以记不清为由未能给予解释。

李慧杰、王磊在庭审中提交了2013年11月1日签订的集资建房销售合同、房款发票（复印件）、2015年7月29日补打的维修基金收据、2017年10月14日签订的采暖合同、不动产权证书等。被告对于上述材料的真实性认可，但称集资建房销售合同系办理房产证书时原告拿走，后来未能要回。

本案审理中，经本院释明，李智杰、张强未提出反诉。

三、法院判决

驳回李慧杰、王磊的诉讼请求。

四、律师点评

房产律师靳双权认为：李慧杰、王磊以涉案房屋所有权人身份要求排除妨害，李智杰、张强辩称双方系借名买房关系，故本案首先应确认双方之间是否存在借名买房关系。本案双方并未签订书面的借名买房协议，李智杰、张强为证明双方存在事实上的借名买房关系，提供了2007年的房款发票等证据，以上证据与交房后李智杰、张强对房屋进行装修居住情况形成了比较完整的证据链，与被告辩称的借名买房能够相互印证。李慧杰、王磊反驳称，其与李智杰、张强系借款关系，系将房屋借给李智杰、张强居住，但就借款15万元的事实未向法院提供证据。原告在向李智杰、张强要房屋时，也未提及借款一事。

李慧杰、王磊在庭审中提交的集资建房销售合同、维修基金收据、采暖合同、不动产权证书等均非2007年购买房屋时形成的材料，不足以证明其主张成立，且不能就李智杰、张强持有购房发票、维修基金及印花税收据、腾空原住房协议、押金收据等作出符合逻辑与一般常理的解释。故李慧杰、王磊作出的反驳主张，法院不予采纳。结合在案证据及双方当事人的陈述，足以使法院确信并认定双方之间存在借名买房关系。李智杰、张强占有使用涉案房屋系基于双方之间的借名买房合同关系，并非无权或非法占有。鉴于此，双方之间应先解决借名买房的问题，在该问题未解决的情况下，李慧杰、王磊要求李智杰、张强腾退房屋的诉讼请求，法院不予支持。另需指出，原告与被告系亲属关系，双方应本着诚实守信、友好协商的原则处理双方争议，以构建和谐稳定的家庭社会关系。

五、最高法关于“借名买房”的裁判规则

基本理论

1、借名买房的原因：

（1）规避法律、政策：a.规避房屋限购令政策；b.规避限贷令以及其它贷款障碍；c.简便手续、减少税费；

（2）整向特定购房优惠；

（3）隐藏真实的财产信息；

（4）其他原因。

2、借名买房的风险：

（1）借名购买经济适用房等政策性房屋的，屡屡因名义产权人后悔，导致出资人无法取得房屋产权。

（2）借名购买普通房屋的，登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。

（3）第三人对登记购房人转移房产给实际出资人的行为提出异议，否认借名买房的事实，要求确认该房产为夫妻共同财产。

（4）房产被名义购房人转让或者抵押或者被法院强制执行。

裁判规则

实务要点一：借名买房协议具有一般的合同约束力，应认定为有效合同。

实务要点二：因借名买房需承担被法院强制执行的风险时，不能因此否定剥夺其对涉案房屋享有的财产权利。

实务要点三：对于亲属之间约定的借名买房协议，可通过购房票据、实际使用或控制房屋等客观情况来认定。

实务要点四：借名买房情形下真正购买人所举出的间接证据能够形成完整的证据链条证明其系真实购房人的，应当确认其系真正的房屋产权人。

实务要点五：书面合同不是“借名买房”的必要条件。

实务要点六：不具有当地购房资格借名买房请求办理过户手续的，法院不予支持。

实务要点七：借名买房协议仅对协议方有约束力，不能对抗外部效力。

实务要点八:借名买房协议违反他人合法利益、社会公共利益的无效。

小结

主体适格、意思表示真实且不违背社会公共利益的借名买房合同有效，借名人享有房屋权益。借名买房协议的形式在实务中多种多样，目前我国实行的房屋限购政策使得“借名买房”行为盛行，但是法律风险也随之存在，实践中为规避风险应注意：如果确实需要采取“借名”方式购买住房的话，那么实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式确定该房地产的实际出资人和权利人。同时实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保留好付款单据。日后如发生纠纷，实际购房者可以凭书面证据以司法手段来保护自己的权利。由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人也是一种很好的规避风险的方法。针对借名买房行为专门的归纳响应的裁判规则，有利于法律实务部门的裁判和决断，也有利于民众规避法律风险，实现房屋买卖经济秩序的稳定。

法律规定

1.《中华人民共和国物权法》

第九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

第十六条

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

第十九条

第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

第三十三条

因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。

2.《中华人民共和国合同法》

第一百三十三条

标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第五十二条

有下列情形之一的，合同无效：

（一） 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二） 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三） 以合法形式掩盖非法目的；

（四） 损害社会公共利益；

（五） 违反法律、行政法规的强制性规定。

3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》

第四条

合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第十四条　

合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。