作者：孙本召 河北晓萌律师事务所

商品房买卖法律关系中，买受人在收到房屋后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并没有随着房屋的交付而转移。作为房屋的出卖人，须向买受人交付房屋并保证房屋的所有权转移给买受人，这是出卖人最基本的义务。因此，房屋出卖人应按照合同约定的时间和方式向买受人交付房屋，包括实物交付和证件交付，所谓证件交付即为买受人办理房产转移登记。但实践中，结合房地产市场领域的客观情况，一些出卖人难以在合同约定或法律规定的时间内向买受人办理证件交付，由此引发了买受人向出卖人主张承担违约责任的系列纠纷。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称解释）第十四条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”根据该条款规定，买受人未能按照约定或规定期限取得不动产权属证书的由出卖人承担违约责任时，需要满足两个前提条件，第一是由于出卖人的原因，第二是没有特殊约定。何为由于出卖人的原因？何为没有特殊约定？针对这两个方面，在司法实践中，不同地域的法院或不同裁判人员对类似案件却有着不同的裁判规则。

笔者通过检索河北区域内的裁判文书，在不同法院间就有着不同的裁判规则。

检索词：房屋买卖合同 逾期办证 民事案件 协商解决 河北省

通过以上检索可以发现，在不同法院之间，对于所谓“出卖人的原因”的认定，所持观点不同。如河北省高院所持观点认为“出卖人的原因”，一般是指房地产开发企业亦即房屋出卖人存在土地使用手续不合法、未支付全部土地出让金、违章建房、不能提供验收合格资料等具体情形，在因第三人的原因造成违约的情形下，如主张由出卖方承担违约责任有悖《解释》的相关规定。而邯郸市中级人民法院则认为“政府等第三方事由并非排除出卖人承担房屋买卖合同违约责任的法定事由”。

另外，针对房屋买卖合同涉及出卖人不能按期为买受人办理权属证书时，双方约定的所谓“协商解决”，是否属于“解释”第十四条第一款规定的“特殊约定”，在司法实践中不同法院也有不同的认定。如唐山市中级人民法院认为双方约定“协商解决”，属于排除了主张出卖人承担违约责任；而邯郸市中级人民法院和衡水市中级人民法院则认为，出卖人不能按期为出卖人办理权属证书时，约定的“协商解决”，属于对逾期办证违约金或违约损失的计算方法没有明确约定，从而适用《解释》第十四条第二款之规定,可以按照已付购房款总额并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。

何为“出卖人的原因”

司法实践中，买受人不能在规定或约定的时间内取得权属证书的原因比较复杂，主要有以下几种原因：

1. 土地使用手续不合法。如在农村土地上建造房屋等。

2. 房地产开发企业未能足额支付土地使用权出让金。在土地受让人未能足额支付土地出让金的，土地管理部门一般会限制办理土地的使用权变更手续。

3. 房地产开发企业违章建房。比如审批了10层，实际建设了12层，违章的部分将无法办证。

4. 一些环节验收不合格等。比如消防手续验收不合格等。

5. 疫情或不可抗力的原因等。如疫情防控导致开发商不能如期施工，导致出卖人不能按照约定时间交房以及未能办理权属证书的。

针对何种情况才应承担违约责任，《解释》规定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理权属证书的，出卖人应承担违约责任。针对“出卖人的原因”如何理解，一些地区的法院出台了一些意见予以明确。

如浙江省温州中级人民法院民四庭出台的《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》第十七条规定《解释》第十八条和第十九条规定的“出卖人原因”，是指出卖人在履行商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应当履行的初始产权登记的有关手续。非出卖人所应承担的法定义务或约定义务之外的原因造成逾期办证的，不视为“出卖人的原因”。

如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》十四条指出因“出卖人原因”未办理房屋过户登记的认定是指：商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下，并通知买受人领取房屋权属证书的，应当承担逾期办证的违约责任，但出卖人有证据证明办证逾期系因买受人未缴纳办证所需相关税费或提供相关证明等自身原因造成的除外。商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。同时规定：因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。

如《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第7条规定，出卖人的原因是指出卖人未按照房屋买卖合同约定或《解释》规定的办理房屋产权证的最后期限30个工作日前向产权登记机构报送办证所需的文件和资料的。

另外，《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》作出如下规定：双方当事人约定由出卖人负责办理房屋权属证书，出卖人未在约定的期限内办妥房屋权属证书的，应当承担违约责任，但因买受人的原因造成办证逾期的除外。因买受人原因迟延办证的，出卖人虽然不承担违约责任，但仍应继续履行办证义务。双方当事人未明确约定由出卖人负责办理房屋权属证书的，出卖人仅承担协助办证义务，即，在法定期限内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料(包括法律、法规规定应报送的资料以及房地产行政主管部门要求提供的其他资料)，报送房屋所在地房地产行政主管部门，并告知买受人。由于行政部门或者其他非出卖人原因导致买受人未能在《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人不承担违约责任。出卖人已经将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，但未告知买受人，致使买受人未能及时申请办理房屋权属证书的，出卖人应当承担由此产生的逾期办证的违约责任。按日计付违约金的，违约金数额应当按照实际导致办证拖延的天数计算，即，从《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款规定的出卖人应当承担违约责任之日起，计算至买受人知道或者应当知道出卖人完成报送资料义务之日止。

通过对以上几个不同地区法院出台的意见进行梳理，不难看出，所谓“出卖人的原因”主要是指，出卖人违反了商品房买卖合同权属交付前应承担的有关办理权属登记的义务，主要包括商品房建设完工以后应当履行的初始产权登记的有关手续，包括向相关部门报送办证所需的资料和文件等。

何为“当事人有特殊约定”

《解释》第十四条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，从该条款的文义解释角度出发，出卖人承担违约责任的除外情形有两种：第一，非出卖人的原因，如因行政单位的不作为或不可抗力的因素等。第二，有特殊约定，这种约定应当是在出卖人逾期办证时排除适用“违约责任”条款的特殊约定。比如约定“出卖人逾期办证不承担违约责任”等，该约定应当明确具体，不能通过对合同进行推理或解释的方式得出结论。

司法实践中常见的“出卖人逾期办证，双方另行协商解决”的条款，不属于《解释》第十四条第一款规定的除外情形。

“另行协商”的条款，并没有约定在出卖人逾期办证时免除了出卖人的违约责任，更没有约定违约金的数额，在买受人损失难以确定的情况下，违约金数额应当适用《解释》第十四条第二款“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定。

如果合同双方对“另行协商”条款的理解发生争议的，按照《民法典》第四百九十八条 “对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释……”之规定，作出对出卖人不利的解释，从而继续适用《解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由出卖人向买受人支付违约金。

逾期办证违约金过高的判断标准

实践中，一些商品房买卖合同的出卖人，主张双方约定逾期办证的违约金过高，从而希望法院能按主张下调违约金的数额。何为过高，没有严格的裁量标准，一般结合买受人的实际损失，由裁判人员根据个案情况酌定。

一些地方法院出台的意见比较适用，可以作为参考。如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第21条规定，出卖人主张房屋买卖合同约定的逾期办证违约金数额明显过高，经审查买受人实际损失无法确定的，法院可以买受人已付购房款为基数，在日万分之三的标准范围内对违约金数额进行调整。