来源：北京云亭律师事务所

作者：琚敬 北京云亭律师事务所

实务中，婚姻家事律师经常办理到婚后夫妻共同出资购买的房产登记在一方名下，但房产登记方未经配偶同意，擅自将共有房产出卖给第三人（买受人）的案子。这种情况下，与买受人签订的房屋买卖合同是否有效？该问题涉及到无权处分、善意取得、物权变动等法律问题，本文中，笔者将结合相关裁判案例进行解析，与各位同行分享实务经验。

01

夫妻一方擅自处分共有房产的裁判规则演变

1999 年的《合同法》第 51 条规定了：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”当时理论和实践中就权利人未追认及出卖人未取得处分权时合同效力的状态产生了三种观点：合同无效、合同有效以及效力待定。司法实践中对于无权处分的合同效力也出现不同的裁判观点。

后来 2007 年《物权法》将合同效力和物权效力进行了区分，《物权法》第 15 条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

2021 年 1 月 1 日起施行的《民法典》第 215 条沿用了《物权法》第 15 条的规定。《物权法》和《民法典》的上述规定，从另一侧面显示出卖人对标的物没有所有权或者处分权时所订立的合同，原则上从合同成立时生效。同时《民法典》第 597 条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”该条款的规定对于出卖人无权处分应该承担的违约责任进行了规定，通过条款中买受人“可以解除合同”的表述可知，事实上法律认可了无权处分人签订的合同是有效的。

02

夫妻一方擅自处分共有房产，房产买卖合同有效性的裁判观点

（一）房屋买卖合同不存在法律规定的其他合同无效的情形，夫妻一方主张另一方在签署房屋买卖合同时对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持

案例名称

李立杰与李锋、王亚军确认合同无效纠纷二审民事判决书【（2021）陕 04 民终 818 号】

裁判理由

法院认为：案涉房屋买卖合同主体适格，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，该合同亦不存在违反《中华人民共和国合同法》第 52 条规定情形，一审法院认定为有效正确。上诉人（李立杰）以出卖人（李锋）在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，依法不予支持。上诉人李立杰如认为李锋擅自处分夫妻共有房屋对其造成了经济损失，可请求李锋对其进行赔偿。

（二）基于区分物权变动的原因与结果原则，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持

案例名称

张霞与王蕾等确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2021）京民申 3253 号】

裁判理由

法院认为：基于区分物权变动的原因与结果原则，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张霞以任永江擅自处分夫妻共同财产，构成无权处分为由，主张任永江与王蕾就涉诉房屋签订的房屋买卖合同无效。鉴于物权变动的原因行为不当然因无权处分而无效，根据在案证据，并不能确认任永江与王蕾存在恶意串通损害张霞利益的情形；此外，根据生效判决认定的事实，现有证据无法证明任永江与王蕾存在恶意串通的通谋表示。故张霞的该项诉讼请求缺乏事实依据，原审不予支持，并无不当。张霞主张一审据以作出判决的法律文书当时并未生效，与事实不符，本院不予采纳。原审认定事实清楚，适用法律正确。

（三）经验小结

综上可知，无权处分并非法律规定的合同无效的情形。民法典对合同无效的情形有明确的规定，主要为无民事行为能力人实施的民事行为、违法法律行政法规强制性规定的民事法律行为、违背公序良俗、与他人恶意串通损害他人合法权益等民事法律行为无效，并未规定无权处分行为无效。

房屋买卖双方当事人订立的合同只要不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗、不存在恶意串通情形，原则上应属有效。此外，认定合同有效也有利于维护市场正常交易秩序，保护善意买受人的利益。

03

有关另一方救济途径的裁判观点

（一）夫妻一方擅自出卖共有房产，如果房屋买受人符合善意取得的条件即善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，买受人取得房屋所有权，另一方可向擅自处分方主张损害赔偿

案例名称

贾某与肖某离婚后财产纠纷一审民事判决书【（2019）京 0105 民初 61947 号】

裁判理由

法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第 97 条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，第 106 条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。

本案中，2406 号房屋属于原告与被告夫妻共同财产，被告出售该房屋时应当征得原告的同意，但被告认可未经原告同意，私自处理 2406 号房屋，应当给原告折价赔偿。现被告认可网签价为 240 万元，且不包含房屋装修及附属物的价格，被告主张实际成交价为 180 万元，但未提交当时交易的银行流水，且不对当时价格进行评估。原告认可按照 240 万元价格分割，且考虑到房屋价格上涨的因素。综上，本院按照总价 240 万元予以分割，且因被告系擅自处分财产，给原告造成了损失，故酌情予以多分。最终判决：被告肖某于本判决生效后七日内向原告贾某支付售房折价款 130 万元。

（二）如果房屋买受人不符合善意取得的条件，另一方可以向法院起诉追回房屋

案例名称

赵丽鸽、许德柱确认合同无效纠纷再审审查与审判监督民事裁定书【（2019）冀民申 4446 号】

裁判理由

法院认为 1102、702 房屋系原告张爱英与被告许德柱夫妻关系存续期间的共同财产。许德柱向赵丽鸽转让案涉两套房屋未经房屋共有权人张爱英同意，属于无权处分，由于我国婚姻法允许夫妻约定财产归属，因此要求买受人了解出卖人的婚姻状况及夫妻财产约定，过于苛求，从合同法促进和保护交易的基本价值取向考虑，在出卖人与房屋权属登记一致的情况下，合同应为有效。

关于被告赵丽鸽以及刘娟是否可依善意取得制度的规定取得房屋所有权，《中华人民共和国物权法》第 106 条对善意取得作出了规定，其中“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，因涉案房屋并未完成登记，故被告赵丽鸽以及刘娟不能善意取得涉案房屋所有权，被告赵丽鸽及刘娟应将涉案房屋返还张爱英与许德柱。

（三）经验小结

笔者通过查阅相关案例，发现涉及夫妻一方擅自处分房产的案件中，有些案件诉讼路径的选择是错误的，比如起诉房屋买卖合同无效，而不起诉返还房屋，如上文所述，合同效力不受无权处分的影响，如果起诉合同无效，因为法院诉讼程序较久，在诉讼过程中，如果买受人完成了房屋过户登记，符合了善意取得条件，再起诉追回房屋就比较困难。

同时，笔者还发现有些案件当事人提出的诉求仅仅要求无权处分方支付房屋折价款的一半，而没有主张多分，法院的判决当然不会超出当事人的诉讼请求。

根据《民法典》第 1092 条的规定：“夫妻一方隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产，或者伪造夫妻共同债务企图侵占另一方财产的，在离婚分割夫妻共同财产时，对该方可以少分或者不分。”夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖共有房产属于转移夫妻共有房产的行为，另一方可以在诉讼的时候请求擅自处分一方少分。因此为了充分保障自身权益，笔者建议，诉讼时主张的损失赔偿金额可以高于房屋折价款的一半，法官会根据具体案情酌情对无过错方予以多分。