当租赁合同遇上疫情该怎么办

有媒体近日报道称，某公寓中介公司在疫情时期“强制”业主免租，但自己不给房客免租。此类事件的发生，引起了业主方、承租方的不安。疫情防控处在关键时期，此类案件的正确处理，不仅对类似情况具有示范作用，更关系到人民群众的生活稳定以及营商环境的有效维护。
　　疫情发生具有不可预见性，在疫情发生时，已签订的租赁合同已经处于履行过程中，出租人已经将房屋进行出租。但不可否认的是，疫情的发生和国家及地方行政机构实施的严格管制措施，会影响到房屋租赁合同的履行。
　　此时，作为承租人是否可以疫情发生作为免责事由要求减免租金？出租人是否能够要求疫情期间租金未足额支付而发生的违约金？承租人或者出租人是否可以要求解除合同？
　　民法总则第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。如果“疫情发生”就是免责事由，那么上述问题就迎刃而解了。
　　但“疫情发生”是当然的免责事由吗？并非如此。因房屋租赁合同签订后出租人已经交付房屋，其履行了房屋交付义务，因此，作为承租人的合同义务是支付租金，而当今处于支付手段多样化的信息时代，转账方式极为便利，疫情不足以构成承租人不支付租金的合法事由。承租人仅以“疫情发生”作为无法履行合同义务的事由，显然不能成立。
　　但并非是说“疫情发生”不影响合同的履行，真正影响合同履行的是在“疫情发生”后国家及地方为防治疫情蔓延所采取的行政管控政策及措施。因此，出租人或承租人如果以此作为免责事由，应当说明自己合同不继续履行系受上述政策或措施的作用所致。在清楚真正的触发免责事由的原因后，对于上述问题的解答就清晰了。
　　对承租房屋用于个人或家庭居住的，承租人因疫情被隔离或被行政机关严格管制无法回到承租房屋的，如要求继续履行双方租赁合同的，可以向出租人协商，按照公平原则，减免承租人部分租金，确定从疫情开始至今已发生的租金，并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商；如承租人要求解除合同的，应及时向出租人发出解除通知，并将解除事由的依据向出租人说明并提供相应佐证。出租人对于承租人存在上述情形的，不得要求承租人支付违约金。承租人由于疫情原因长期无法使用房屋，致使租赁合同目的无法实现，出租人要求解除合同的，可向承租人发出解除通知。但如果承租人在租赁房屋内留有个人物品，出租人应在承租人同意并做好物品保全及保存的情况下，进行房屋的收回；如果承租人不同意出租人收回房屋，建议出租人通过诉讼途径解决，避免新的纠纷产生。
　　对于承租房屋为经营性房屋的情形，则是另一种处理方式。因该类房屋承租人投入大量装修、改建等费用，且承租主体多为公司以及租赁周期较长的特点，对该类租赁合同的解除应持谨慎态度。对于承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人有权要求减免严格管控期间的部分租金；因政府的行政命令导致承租人无法正常开工，承租人亦可要求减免部分租金。此外，如承租房屋因疫情导致严格管控无法正常使用的，承租人或出租人提出解除租赁合同的，双方可依据房屋租赁期间、剩余租期等情况对于房屋装修改建等损失，适用公平原则分配责任。
　　应当说明，对于因疫情发生前就已存在承租人欠交租金等情况，或疫情发生后才签订的房屋租赁合同，不适用有关本次“疫情”的免责事由。
　　为了让小微企业持续发展，已有多地出台了相关政策。例如，北京市政府2月5日出台了《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续发展的若干措施》，其中也对“减免中小微企业房租”作出规定。
　　出租人与承租人在承租房屋期间遭遇了“疫情”，应当多协商、多沟通。疫情当前，双方应当通过协商让出租人损失降到最低，让租客住有所居，也为创造更好的营商环境共同努力。