相关法条

第二百八十二条  【共有部分的收入分配】建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

解答

第一，在开发商、物业服务企业或者其他管理人将小区内车位、车库出租给业主之外的第三人获利，或者利用走廊、楼梯、过道、电梯间设置广告位，或是利用外墙及楼顶设置广告墙及广告塔获取利益的，业主或者业主委员会作为原告起诉开发商、物业服务企业或者其他管理人主张归还收益的，人民法院应当予以支持。

第二，共有部分在物业服务企业或其他管理人物业管理期间所产生的收益，应属全体业主所有。但也要明确所谓的收益，应是收入扣除必要的服务管理成本之后的收益，此共有部分的收益，应为共有部分收入与成本支出的差额。物业服务企业或其他管理人在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬，因此，应当允许物业服务企业或其他管理人扣除管理共有部分时产生的合理成本，否则对其不公平。而物业服务企业或其他管理人应当提供对共有部分进行管理的收入和支出报表等证据证明所发生的费用为合理成本。

第三，物业服务公司不得主张以共有部分收益抵销部分业主欠付的物业管理费。根据法律规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。欠付物业管理费的为部分业主，为单个的主体；而共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。此时虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业服务公司行使抵销权的主张，人民法院不应予以支持。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第400-403页。

相关法条

第二百九十二条  【相邻土地的利用】不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的,该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。

解答

利用相邻权利人不动产的范围包括土地和建筑物。实践中，不动产权利人因修建施工需要利用相邻权利人土地的情况较为常见，利用相邻权利人建筑物的情况则相对较少。利用相邻权利人土地、建筑物的情况包括临时通行，搭脚手架、工棚、工作平台，堆放建筑材料、挖掘管线地沟等。利用相邻权利人的建筑物部位和面积应酌情而定，不限于外墙和屋顶。

因修缮房屋、建筑施工、铺设管线等引起的相邻关系有两个特点：一是“临时利用”，二是“必须利用”。所谓“临时利用”，亦即利用相邻土地、建筑物的时间较为明确，因特定事由在特定时间利用，排除永久利用。与相邻通行权相比，后者不限定通行的期间。临时利用的时间通常为修建施工期间，施工结束立即撤出并恢复原状，不得无故拖延。所谓“必须利用”，是指这种利用具有必要性与合法性，利用相邻权利人土地、建筑物的理由客观存在并且充分，修建施工按规定经过了行政审批。铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线往往涉及社会公众利益，如果不利用相邻权利人的土地、建筑物，施工就无法正常开展，不仅可能造成一定的经济损失，而且可能严重影响企业生产和居民生活。相反，如果这种利用不是“必须”的，不动产权利人经过努力可以自己解决，相邻权利人可以拒绝向其提供便利。

审判实践中，审理此类相邻权纠纷案件，应当根据不同案情，综合适用相关法律法规。即不仅要依照民事法律规范确认双方当事人的权利义务，而且要依据相关行政管理法律法规规章的专门规定审查行为人是否具有相邻权和在何种情况下才能行使相邻权。不动产权利人在利用相邻不动产过程中给相邻权利人造成损失的，应当予以补偿。

解答出处

摘自最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组主编：《中华人民共和国民法典物权编理解与适用（上）》，人民法院出版社2020年版，第456-459页。